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Definizione di Condominio.

Condominio Vignetta

 

 

 

 

Nel linguaggio comune si utilizza in termine condominio per indicare un edificio composto da più piani suddivisi in appartamenti.

La definizione di condominio dal punto di vista giuridico invece, si ha un condominio quando due o più persone sono proprietarie esclusive di appartamenti, locali, negozi, uffici, ecc. in un edificio composto da più piani.
Nel condominio quindi esistono proprietà individuali e proprietà comuni. La caratteristica del condominio è infatti che ogni condominio è proprietario esclusivo di uno o più appartamenti (o negozi, locali, uffici, ecc.) ed è al tempo stesso comproprietario insieme a tutti gli atri condomini di alcune parti comuni, come ad esempio l’ingresso, le scale, l’ascensore, il cortile, il giardino, ecc.

 

Il valore della proprietà delle parti comuni del condominio spettante ad ogni condomino, viene definito in millesimi sul valore totale dell’intero edificio. Le tabelle millesimali indicano le quote di proprietà di ciascun condomino nel condominio.
Nella definizione di condominio rientrano varie tipologie di condominio:

  • Il condominio complesso, anche conosciuto con il nome di super condominio o di condominio orizzontale, consiste in un una pluralità di edifici, destinati ad uso abitativo che condividono alcuni beni o servizi. In pratica il super condominio è un complesso immobiliare composto da più edifici, ciascuno dei quali è costituito in condominio, caratterizzato dalla presenza di cose, servizi ed aree comuni cui siano applicabili le norme sul condominio.
  • Se il condominio di edificio è costituito da due soli condomini (si pensi ad esempio ad una villetta bifamiliare), viene definito “piccolo condominio”.
  • Il condominio parziale si configura nel caso in cui vi sia gestione separata di un bene oggettivamente destinato al servizio e/o al godimento di una parte soltanto dell’edificio in condominio.

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Il Regolamento Condominiale

L’articolo del codice civile che tratta del regolamento di condominio è l’art. 1138 c.c.

Il  e per la definizione dei diritti e degli obblighi di ciascun condomino. Non in tutti i condomini è obbligatorio avere un regolamento condominiale. Soltanto negli edifici con almeno 10 condomini la redazione del regolamento è obbligatoria. Questo non significa che gli edifici con meno di 10 condomini non possano redigere un regolamento, anzi, seppur facoltativo, sarebbe buona norma redigerlo sempre per evitare inutili litigi e battibecchi tra i condomini.

Regolamento Contrattuale e Assembleare

Esistono due tipi di regolamento: il regolamento contrattuale ed il regolamento assembleare.

Regolamento Contrattuale

Il regolamento contrattuale, o regolamento esterno,solitamente viene redatto dal costruttore dell’edificio e viene accettato dai singoli condomini all’atto di acquisto di un appartamento ed include tutte quelle norme che sono inderogabili per legge, come ad esempio:

  • uso delle parti comuni
  • ripartizione delle spese
  • tutela del decoro dell’edificio
  • l’amministrazione del condominio
  • eventuali limitazioni, costituzioni di servitù, assegnazione o destinazioni d’uso di parti comuni ad un numero ristretto di condominio

Regolamento Assembleare

Il regolamento assembleare è invece il regolamento interno del condominio e può contenere solo norme che regolano la vita comune degli inquilini del condominio.

Per l’approvazione di questo regolamento si necessita della maggioranza stabilita dall’articolo 1136 del Codice Civile, e cioè i due terzi del valore dell’intero condominio e i due terzi dei partecipanti all’assemblea di condominio.
Ogni condomino può proporre modifiche o integrazioni, ma le modifiche a questo regolamento devono essere approvate con la stessa maggioranza prevista per la sua approvazione (vedi sopra).

La Riforma del Condominio, effettuata con la Legge 220/2012, ed entrata in vigore dal 18 giugno 2013, ha riguardato anche il regolamento del condominio. In particolare sono state effettuate alcune modifiche all’articolo 1138 del Codice Civile, che hanno riguardato i seguenti argomenti:

  • Sanzioni in caso di violazione del regolamento di condominio: la pena pecuniaria è stata aumentata dai precedenti 0,052 euro a “fino a 200 euro”. In caso di recidività la sanzione può arrivare però fino a 800 euro.
  • Non è possibile inserire nel regolamento norme che vietano ai condomini di tenere animali domestici nel loro appartamento.
  • L’amministratore è tenuto ad allegare il regolamento al registro dei verbali delle assemblee.

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Quando è necessario un amministratore

La nomina di un amministratore è obbligatoria nel caso in cui le unità immobiliari costituenti il condominio siano più di otto ed appartengano a diversi proprietari. Nel caso in cui le unità immobiliari siano otto o meno o quando siano più di otto ma appartengano al massimo a otto proprietari diversi (cioè alcuni proprietari possiedano più di una unità immobiliare) la nomina dell’amministratore è facoltativa.

In pratica, nel caso in cui il condominio sia composto da più di 8 condomini, la nomina dell’amministratore è obbligatoria. Nel caso in cui i condomini siano un numero uguale o inferiore a 8, la nomina è facoltativa.

Ricordiamo, invece, che prima della riforma l’amministratore era obbligatorio quando i condomini erano più di 4.

Come effettuare la nomina dell’amministratore di condominio

La nomina dell’amministratore viene effettuata dall’assemblea dei condomini. La delibera deve essere approvata da almeno un terzo dei condomini che dispongano di almeno 500 millesimi (cioè la metà del valore dell’immobile).

L’amministratore dura in carica un anno e viene rinnovato automaticamente per l’anno successivo, salvo una diversa disposizione da parte dell’assemblea.

Può essere revocato in ogni momento tramite una delibera dell’assemblea approvata con la stessa maggioranza prevista per la nomina o attraverso altre modalità definite all’interno del regolamento di condominio.

L’amministratore può essere revocato sia dall’assemblea condominiale sia dall’autorità giudiziaria (su ricorso di ciascun condomino) se:

  • non ha reso conto della sua gestione
  • ci sono fondati sospetti di irregolarità sul suo operato
  • in caso di gravi irregolarità (esempio ha omesso di convocare l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale o per informarla di provvedimenti che esulano dalle sue attribuzioni, non ha aperto il conto corrente    condominiale, ecc.)

Il nome, il domicilio e i recapiti dell’amministratore vengono solitamente indicati sul luogo di accesso al condominio o nell’area comune di maggior utilizzo.

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Piccoli condomini senza amministratore.

I piccoli condomini non hanno l’obbligo di un amministratore condominiale professionista.

In seguito alla riforma del condominio del 18 giugno 2013,perché ci sia l’obbligo dell’amministratore, il numero de condòmini deve essere superiore a 8, attenzione vale il numero di proprietari non il numero di unità,  prima della riforma i proprietari dovevano essere più di 4.

Questo, complice la crisi e la necessità di risparmiare, ha portato molti piccoli condomini ad eliminare la figura dell’amministratore, ma questo non esula il condominio dall’adempimento di tutti gli obblighi fiscali e di legge. Anche senza amministratore il condominio quindi è obbligato a compilare e inviare il modello 770, agire da sostituto d’imposta e versare le ritenute d’acconto nei confronti di chi ha prestato la propria opera al condominio dietro pagamento. Per ogni operazione che il condominio compie è necessario possedere e comunicare il codice fiscale condominiale.

I compiti e le responsabilità svolte dall’amministratore, in questo caso vanno in capo ad un condòmino a titolo gratuito e volontario, rendendosi comunque sempre reperibile. Di fatto quindi la presenza di un amministratore è comunque obbligatoria, sia che l’incarico venga dato ad un professionista, sia che venga svolto da un condòmino a titolo gratuito e volontario, il quale  in caso di rinuncia dovrà trovare un sostituto che assuma a sua volta l’incarico.

Assemblea condominiale

AssembleaL’assemblea è l’organo deliberativo del condominio e in tale ruolo è chiamata a deliberare su qualsiasi problema di interesse comune. l’art 1135 c.c. , come modificato dalla L.220/2012, individua una serie di competenze riservate all’assemblea. Compito principale è quello di gestire il condominio e di disciplinare il godimento delle cose comuni, provvedendovi sia con al disciplina generale contenuta nel regolamento condominiale, sia con le singole delibere.

L’unico limite dell’assemblea è che l’oggetto della delibera non riguardi le proprietà esclusive dei condomini.

Convocazione dell’assemblea Condominiale

Esistono due tipi di convocazioni, una per l’assemblea ordinaria e una per l’assemblea straordinaria.

1. L’Assemblea ordinaria viene convocata annualmente dall’amministratore per:

  • elezione e conferma dell’amministratore (e della sua retribuzione)
  • approvazione del preventivo delle spese e loro ripartizione tra i condomini
  • approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore
  • approvazione delle opere di manutenzione straordinaria e innovazioni

2. L’Assemblea straordinaria viene convocata quando l’amministratore lo ritiene necessario o lo richiedono almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio.

Validità della convocazione

Secondo l’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile, per essere valida la convocazione deve essere inoltrata a tutti i condomini, che devono essere avvisati di tutti gli argomenti che verranno discussi in assemblea (ordine del giorno) con un preavviso di almeno 5 giorni rispetto alla data fissata per l’assemblea.

L’avviso di convocazione deve quindi contenere tutti gli elementi idonei a individuare il luogo, la data ed ora dell’incontro, e deve essere comunicato con posta raccomandata, posta elettronica certificata (pec), fax oppure consegnato a mano.

Costituzione dell’assemblea e delibera

In prima convocazione, l’assemblea di condominio si ritiene è regolarmente costituita solo quando vi partecipino un numero di condomini che rappresentino almeno i due terzi del valore dell’intero edificio (in millesimi) e che siano la maggioranza (più del 50%) dei condomini o degli aventi diritto (prima della riforma, invece, dovevano rappresentare almeno i 2/3 dei condomini e non la metà più uno).

In caso di seconda convocazione (si deve tenere in un giorno successivo a quello della prima) sono necessari almeno un terzo dei condomini che possiedono almeno un terzo del valore dell’edificio in millesimi.

Le delibere devono essere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi). In caso di delibere in seconda convocazione, invece, queste sono valide con i voti della maggioranza degli intervenuti che costituiscano 1/3 dei millesimi.

Durante ogni assemblea, bisogna nominare un presidente e un segretario. Il presidente ha il compito di dirigere la riunione assembleare allo scopo di garantirne la regolarità, mentre il segretario dovrà redigere il verbale dell’assemblea di condominio.

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Maggioranze e costituzione dell’assemblea condominiale

Nei condomini capita spesso che si confonde costituzione dell’assemblea con le maggioranze per deliberare su questo o su quell’argomento posto all’ordine del giorno. La confusione, a volta, parte proprio dalla impreparazione dell’amministratore o del condomino amministratore interno, generando, di conseguenza, le impugnazioni, le quali, per VIZIO DI FORMA, essendo NULLE, non hanno tempi di prescrizione come per le delibere annullabili.

L’ex articolo del codice civile che regola la materia è il 1136, articolo tra l’altro INDEROGABILE, per cui ne consegue che: per la validità dell’assemblea, in prima convocazione, l’articolo prevede che la maggioranza numerica è pari ai 2/3 dei partecipanti al condominio, i quali devono poter rappresentare almeno 666,67 millesimi, quindi banale operazione matematica.

Maggioranze e Costituzione dell’Assemblea

Per la validità dell’assemblea, in seconda convocazione, essendo andata deserta la prima, l’articolo prevede che la maggioranza numerica è pari ad 1/3 dei partecipanti al condominio, i quali devono poter rappresentare almeno 333,34 millesimi.
Per ovviare alle maggioranze, quasi sempre irraggiungibili, della PRIMA convocazione, si opta sempre per un orario impossibile, come possono essere le ore 8,00 del mattino, rinviando al giorno successivo, SECONDA convocazione, l’assise, questa volta, però, in un orario possibile che di solito va dalle ore 16,30 alle ore 18,30.

Esempio. Se il condominio è composto da 32 partecipanti, in seconda convocazione è sufficiente la presenza o la presenza per delega di almeno 11 condomini, i quali devono, gioco forza, rappresentare almeno 333,34 millesimi.
Di solito si riesce a costituire l’assemblea, ma non sempre detta maggioranza è sufficiente per l’approvazione degli argomenti posti all’ordine del giorno.
Detta maggioranza, per continuare l’esempio, può essere valida per confermare l’amministratore, ma non per nominarne uno nuovo, per approvare i bilanci, ma non per decidere su un lavoro dal costo gravoso, senza parlare delle maggioranze occorrenti per le innovazioni, le quali richiedono sempre, come minimo i 2/3 dei presenti e/o presenti all’assemblea, i quali devono rappresentare 666,67 millesimi, a volte l’unanimità.
L’allontanamento di uno o più condomini, senza che questi abbiano delegato altro condomino già presente, pur mantenendo inalterata la costituzione dell’assemblea, condiziona le maggioranze per i successivi argomenti da discutere, per cui mancando l’argomento, il più delle volte, viene rinviato a nuova assemblea, cosa questa che capita di sovente durante lo svolgimento dell’assemblea. Alla prossima discussione.

Maggioranze e delibere in Assemblea Condominiale

Maggioranze e delibere in Assemblea Condominiale

Le deliberazioni dell’Assemblea saranno valide se approvate con la maggioranza stabilita dalla Legge a seconda dell’oggetto da deliberare. Saranno approvate con la maggioranza, chiamiamola normale – in prima convocazione, con il 50%+1 dei presenti o presenti per delega e non meno della metà del valore dell’edificio, ovvero 500 millesimi; in seconda convocazione, con 1/3 dei partecipanti al condominio e non meno di 1/3 del valore dell’edificio, ovvero 333,34 millesimi, le deliberazioni riguardanti i seguenti argomenti:

1 – il rendiconto annuale dell’amministratore;
2 – l’impiego dei residui attivi di gestione;
3 – il preventivo delle spese ordinarie occorrenti durante l’esercizio contabile;
4 – la ripartizione delle spese fra i condomini;
5 – il preventivo di spesa per le opere di manutenzione straordinaria e per la costituzione del fondo cassa speciale occorrente;
6 – l’uso diverso dei locali dei singoli condomini.

Saranno approvate con maggioranza speciale – in prima e seconda convocazione con il 50%+1 dei presenti o presenti per delega, purchè rappresentino non meno della metà del valore dell’edificio, ovvero 500 millesimi, le deliberazioni che hanno per oggetto i seguenti argomenti:

1 – il regolamento di condominio di natura interna, meglio denominato assembleare;
2 – la nomina e la revoca dell’amministratore (4° comma ex art. 1129 del c.c.);
3 – la nomina del Consiglio di Condominio;
4 – le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore;
5 – le riparazioni straordinarie GRAVOSE;
6 – la ricostruzione dell’edificio quando esso sia perito per una parte inferiore ai ¾ del valore.

Saranno approvate con maggioranza SPECIALE –  sia in prima che in seconda convocazione con la maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresentino non meno dei 2/3 del valore dell’edificio, ovvero 666,67 millesimi – le deliberazioni che riguardano:

1 – innovazioni eseguite per il miglioramento RADICALE, o l’uso più comodo o per ottenere un maggior rendimento delle cose – ex art. 1120 c.c. 1° comma;
2 – scioglimento del condominio quando per attuare il quale in parti completamente AUTONOME, occorrono modifiche allo stato attuale dell’edificio stesso ed opere per la diversa sistemazione dei locali e dipendenze tra condominii.

Saranno approvate, per concludere, all’UNANIMITA’ e 1.000 millesimi, le deliberazioni riguardanti:
1 – modifiche al regolamento di condominio contrattuale nel caso in cui le stesse violano i diritti del singolo condomino sui quali la legge non consente di incidere;
2 – innovazioni che possono recare grave pregiudizio alla stabilità e sicurezza;
3 – innovazioni che producano un cambiamento della destinazione d’uso originaria della cosa comune;
4 – ricostruzione dell’edificio quando lo stesso, per cause naturali, sia stato letteralmente distrutto.

Le Spese Condominiali

spese-condominioLe spese di condominio sono tutte quelle spese che si rendono necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio e per la prestazione di servizi nell’interesse comune di tutti i condomini.

Le spese condominiali si dividono in ordinarie e straordinarie.

Spese ordinarie: sono quelle relative a lavori di ordinaria manutenzione, cioè le spese da sostenere per mantenere il decoro dell’edificio.

Spese straordinarie: sono le spese inerenti i lavori di manutenzione straordinaria da sostenere in caso di eventi eccezionali. Queste spese sono imprevedibili.

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Il codice civile fornisce inoltre alcuni criteri per la ripartizione delle spese di condominio:

  • ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà (cioè in base alle quote millesimali di ogni condomino)

  • ripartizione in misura proporzionale all’uso potenziale (nel caso in cui i beni comuni vengano usati in misura differente dai vari condomini)

  • ripartizione in base alla destinazione esclusiva (ad esempio se un condominio ha più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire solo una parte dell’edificio, allora le spese relative sono a carico solo del gruppo di condomini che ne trae utilità)

Ripartizione spese tra proprietario e inquilino: ecco chi paga cosa

ripartizione-spese-condominialiNei contratti d’affitto la ripartizione delle spese tra il locatore, cioè il proprietario dell’immobile, e il conduttore, cioè l’inquilino, è spesso oggetto di dubbi o addirittura di divergenze. In questo articolo chiariamo brevemente chi è tenuto al pagamento delle diverse spese.I criteri che disciplinano la ripartizione delle spese sono dettati, in primo luogo, da quanto stabilito nei regolamenti condominiali e, in secondo luogo, se i regolamenti non contengono regole in merito, dalle norme contenute nel Codice Civile.Il Codice Civile, all’articolo 1576, delinea le due macro categorie principali di spesa: quelle ordinarie e quelle straordinarie, stabilendo che “il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.”

Cosa dice il Codice Civile

In base a quanto specificato dal Codice Civile, si può dedurre quindi che:

  • le spese di manutenzione ordinaria sono quelle che si rendono necessarie periodicamente per gestire gli spazi e i servizi comuni e mantenerli idonei all’uso a cui sono destinati; sono abbastanza frequenti e comportano in genere costi piuttosto contenuti (ad es. pulizia delle scale, manutenzione dell’ascensore, fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento);
  • le spese di manutenzione straordinaria sono invece quelle che si rendono necessarie occasionalmente per eventi imprevisti e imprevedibili, non evitabili attraverso le comuni opere di manutenzione ordinaria; sono necessarie per evitare il degrado dell’immobile e sono in genere caratterizzate da costi elevati (ad es. rifacimento degli impianti, delle facciate o del tetto).

Obblighi Inquilino / Conduttore

In estrema sintesi possiamo dire che l’inquilino, o conduttore, è tenuto a provvedere:

  • alle spese condominiali relative alla gestione degli spazi condivisi;
  • alle spese di piccola manutenzione relative all’immobile, causate dal normale deterioramento o uso del bene (es. riparazione degli impianti di riscaldamento e di condizionamento, manutenzione di pavimenti, pareti, soffitto, ecc).

Obblighi Proprietario / Locatore

Il proprietario, o locatore, invece, è tenuto a provvedere:

  • alle spese di straordinaria amministrazione;
  • alle spese sostenute per l’adeguamento dell’immobile alle normative vigenti.

Per avere informazioni più dettagliate in merito alla ripartizione specifica delle spese tra proprietario e inquilino si può fare riferimento all’allegato G del Decreto del Ministero delle Infrastrutture e Trasporti del 30 dicembre 2002.In linea generale, si ricorda che il soggetto responsabile nei confronti dei condomini è sempre il proprietario. Se l’inquilino non adempie all’obbligo di pagamento delle spese a suo carico, il proprietario può rivalersi su di lui e chiedergli il rimborso delle spese sostenute entro 60 giorni. Se l’inquilino non provvede entro il termine stabilito, il proprietario può richiedere la risoluzione del contratto.

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